Embora ainda haja muita incerteza, parece que poderemos ter um fim real para o conflito no Irão, à medida que os petroleiros começam a passar pelo Estreito de Ormuz. Se não tivermos de nos preocupar com a possibilidade de os preços do petróleo subirem muito durante mais tempo, quais serão as implicações para as taxas hipotecárias? E o que aprendemos durante este conflito sobre o mercado imobiliário e como olhar para o futuro agora?
Em primeiro lugar, basearemos tudo na premissa que tinha há quase um ano: o mercado imobiliário estava a mudar a partir de meados de Junho de 2025, à medida que as taxas caíam e a procura começava a aumentar. Normalmente, outras fontes levam de seis a nove meses para alcançar nossas linhas de dados e você pode ver como explicamos essa trajetória em nossos artigos semanais do Housing Market Tracker. A procura de habitação, mesmo com as taxas a subir de um mínimo de 5,99% para um máximo de 6,75%, manteve-se bem.
Vamos pegar nossas variáveis rastreadoras e ver o que esperar agora que o conflito parece iminente.
1. Os spreads hipotecários devem permanecer em níveis baixos
Os spreads hipotecários são o herói do mercado imobiliário, pois mantiveram as taxas hipotecárias abaixo de 6,64% durante a maior parte do conflito. Se o conflito realmente terminar e o petróleo fluir, uma variável de risco de mercado estará fora de questão e os spreads deverão permanecer baixos.
Tanto as tarifas Godzilla como o conflito Irão-Israel aumentaram os spreads, mas apenas em 0,19%-0,25% pontos base. Portanto, o fim do conflito é positivo aqui – enquanto a Fed não orientar o mercado para múltiplos aumentos das taxas à frente, não deveremos ver os spreads piorarem como vimos nos anos anteriores.
Lembre-se, com o rendimento de 10 anos em seu nível atual:
- Se tivéssemos os piores níveis de spread hipotecário de 2023, as taxas hipotecárias seriam hoje de 7,86%, e não de 6,65%.
- Se tivéssemos os piores níveis de 2024, as taxas hipotecárias seriam hoje de 7,48%.
- Se tivéssemos os piores níveis de 2025, as taxas hipotecárias seriam hoje de 7,29%.
Lembre-se de que os spreads têm sido a maior variável que afeta o mercado imobiliário desde meados de junho de 2025.
2. O rendimento de 10 anos e as taxas hipotecárias podem não voltar aos mínimos anteriores ao conflito este ano
Fazer com que o rendimento de 10 anos e as taxas hipotecárias atinjam os mínimos anteriores ao conflito será mais difícil do que as pessoas pensam, mesmo que este conflito tenha realmente terminado. Como sempre, acredito na dança lenta entre o rendimento de 10 anos e as taxas de hipotecas de 30 anos, já que direcionalmente estes dois estão ligados há décadas.
Meu intervalo de previsão para 2026 foi para:
- Taxas de hipoteca entre 5,75% e 6,75%
- O rendimento de 10 anos flutuando entre 3,80% e 4,60%
Na maior parte, este canal de previsão manteve-se mesmo em meio ao conflito. Mas no início deste ano, antes mesmo de o conflito começar, o crescimento da inflação estava a aumentar mais rapidamente do que as pessoas esperavam. Além disso, muitos na Reserva Federal acreditam agora que os dados laborais melhoraram e não estão a piorar. Isto está a levar a que mais membros da Fed se tornem mais agressivos, uma vez que os dados laborais mais fracos foram a principal razão para quererem cortar as taxas mais duas ou três vezes este ano. Agora passamos de dois para três cortes nas taxas em 2026 para um aumento das taxas previsto para 2026.
O fim do conflito pode alterar esta variável positivamente, desde que a taxa de crescimento da inflação melhore. Escrevi aqui sobre quanto as taxas poderiam aumentar se o conflito continuasse. Há poucos dias escrevi sobre como uma das maiores pombas do Fed, Christopher Waller, se transformou em um falcão, o que complica as coisas. E neste episódio do podcast HousingWire Daily, falei sobre se as taxas de hipotecas atingiram o pico ou poderiam subir.
Como você pode ver no gráfico abaixo, muito foi precificado devido ao conflito, e a taxa de crescimento da inflação ainda está acima da meta do Fed e subindo.
No início do conflito, quando recebemos manchetes positivas sobre o cessar-fogo, o rendimento a 10 anos caiu para 4,24%, depois subiu depois de não ter sido anunciado qualquer acordo. Mais tarde, trabalhando a partir de níveis mais elevados, quaisquer manchetes positivas sobre o cessar-fogo apenas fizeram cair o rendimento a 10 anos para 4,34%. Assim que ultrapassamos os 4,46% no rendimento de 10 anos, os mercados obrigacionistas enlouqueceram e subiram até 4,68%. Assim, a queda do rendimento a 10 anos para os níveis anteriores ao conflito poderá demorar muito mais tempo do que se pensa. Deveríamos reduzir para 4,46% como primeira meta, depois para 4,35% e 4,24% como um nível mais realista.
Temos muitos falcões do Fed agora e os dados trabalhistas não pioraram, mas melhoraram em 2026. O ponto ideal para o setor imobiliário eram taxas abaixo de 6,25%, sem volatilidade. Tínhamos isso antes do conflito; levará tempo e algumas variáveis-chave serão alteradas para que isso ocorra novamente.
Conclusão
Os dados da procura de habitação mantiveram-se firmes este ano e, embora o inventário pareça negativo ano após ano com base nos nossos dados semanais de acompanhamento, ainda está em níveis muito mais saudáveis em comparação com 2020-2023.
Neste artigo, concentrei-me principalmente nos spreads e no rendimento de 10 anos; um será positivo com certeza; a outra exigirá mais tempo e variáveis críticas para melhorar e regressar à era pré-conflito. Contudo, na maior parte dos casos, o mercado imobiliário resistiu ao conflito tão bem quanto pôde. Qualquer coisa melhor com rendimentos mais baixos e bons spreads será positiva em 2026 e também uma boa configuração para 2027.
