As leis de aluguel de curto prazo de 2026 são atualizadas esta semana: Porto, África do Sul e Havaí avançaram em estruturas que afetam as operadoras de aluguel de curto prazo – uma executando uma fiscalização rigorosa da papelada, uma explorando uma linha de base nacional e outra entregando uma chave reguladora para os condados locais.
Porto Alojamento Local Cancellations Remove Over 1,400 Listings
- A Câmara Municipal do Porto cancela oficialmente 1,413 Alojamento Local (AL) establishments. Isto representa cerca de 13% do total atual de 10.821 registos de alojamento local ativos na cidade.
- A causa legal destes cancelamentos é o incumprimento: os operadores não submeteram ao Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) o comprovativo obrigatório do seguro de responsabilidade civil, exigência exigida por lei.
- A Associação do Alojamento Local de Portugal (ALEP) notou que entre 50% a 60% destas inscrições canceladas estão concentradas no centro histórico do Porto.
- Fundamentalmente, ao abrigo das atuais regras de contenção, inscrições canceladas no centro histórico não será permitido reativar sua atividade turística.
- O município afirmou ter desenvolvido diversas iniciativas para apoiar e alertar os agentes económicos incumpridores antes de iniciar os procedimentos de cancelamento.
Leia mais: Porta de saída 2026: A sala de Paris onde está sendo negociada a consolidação do aluguel de curto prazo na França
Opiniões de Uvika
- Esta é uma aplicação rigorosa da conformidade administrativa. A cidade não está aprovando uma nova lei de zoneamento; eles estão usando uma exigência de documentação existente (comprovante de seguro) para executar uma redução massiva da oferta.
- A perda permanente destas licenças no centro histórico é o detalhe comercialmente mais significativo. Para os gestores de propriedades que operam nas zonas de contenção do Porto, manter a documentação de conformidade imaculada é agora um requisito existencial, uma vez que a cidade provou que não concederá segundas oportunidades para descuidos administrativos.
- Os operadores de outros mercados europeus com zonas de contenção rigorosas (como Barcelona ou Florença) podem querer observar atentamente este manual. As cidades que procuram reduzir passivamente a pegada de habitação turística podem depender cada vez mais de auditorias rigorosas dos requisitos operacionais existentes, em vez de aprovarem novas proibições controversas.
Entidades
Alojamento Local (AL) — A categoria jurídica oficial portuguesa para alojamento turístico de curta duração.
ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal) — A associação nacional que representa o setor do alojamento local em Portugal.
Código de arrendamento de curta duração da África do Sul encerra consulta pública
- O Departamento de Turismo da África do Sul encerrou a sua Consulta pública de 60 dias em 12 de maio de 2026para um novo projeto de código de boas práticas para arrendamentos de curta duração.
- O código foi publicado sob a Lei de Promoção da Justiça Administrativa (PAJA) como um medida regulatória provisória. Foi introduzido no contexto da revisão em curso da Lei do Turismo de 2014, que se seguiu à adopção do Livro Branco de 2024 sobre o Desenvolvimento e Promoção do Turismo – uma revisão que a Ministra observou que a actual Lei do Turismo não lhe dá poderes para utilizar para regulação directa do STR.
- Atualmente é designado como não vinculativo e tem como objetivo orientar anfitriões, convidados e plataformas enquanto um projeto de lei formal de alteração do turismo é desenvolvido.
- A Associação Sul-Africana de Aluguer de Curta Duração (SASTRA) informou o Comité da Carteira de Turismo, enfatizando a necessidade de proteger os consumidores, apoiar as PME e garantir o alinhamento regulamentar entre os governos nacionais e locais.
- Especialistas do setor observam que o projeto de código carece de orientações claras sobre como interage com os esquemas comunitários existentes ou com as regras corporativas que já podem restringir ou proibir a atividade de arrendamento de curta duração.
Leia mais: Prazo de dados da UE de 20 de maio: os gerentes de propriedades devem esperar remoções em massa?
Opiniões de Uvika
- Isto representa a primeira grande tentativa da África do Sul de estabelecer uma base nacional para o ecossistema de arrendamento de curta duração. Embora o código não seja atualmente vinculativo, ele serve efetivamente como modelo para o futuro e vinculativo projeto de lei de alteração do turismo.
- O vácuo de fiscalização é o detalhe crítico para os administradores de propriedades no momento. Como o código é ambicioso, os administradores e agentes gestores em esquemas comunitários são deixados a fazer cumprir as regras do seu próprio corpo corporativo. A interacção entre as directrizes nacionais e as regras dos estratos hiperlocais permanece completamente por resolver.
- Os operadores podem querer acompanhar como o Departamento de Turismo incorpora o feedback da indústria na Lei de Emenda do Turismo final. Se a legislação final formalizar limites noturnos arbitrários – como a SASTRA alertou – a matemática da rentabilidade para os operadores mais pequenos mudará fundamentalmente.
Entidades
SASTRA (Associação Sul-Africana de Aluguel de Curto Prazo) — O órgão da indústria que representa os anfitriões e operadores de aluguer de curta duração na África do Sul, actualmente a fazer lobby por regulamentações proporcionais durante a revisão do quadro nacional.
Autoridade de eliminação progressiva de aluguel de curto prazo no Havaí formalizada
- Governador Josh Green assinou Lei 017 (SB 2919) em lei em 3 de maio de 2024, concedendo explicitamente aos condados do Havaí controle total sobre aluguéis de curto prazo. Projetos de lei em nível de condado autorizados pela legislação estão agora avançando ativamente – mais significativamente em West Maui e Waikiki – tornando as implicações da lei no terreno uma questão viva para as operadoras este ano.
- A legislação autoriza os condados a regular o “horário, local, forma e duração” dos aluguéis de curto prazo.
- Mais significativamente, a lei concede às autoridades locais o poder de amortizar e eliminar gradualmente aluguéis de curto prazo legais existentes em zonas residenciais e agrícolas.
- A lei garante que os condados do Havaí possam tributar e regular os aluguéis de curto prazo de acordo com os mesmos padrões dos hotéis, ou designá-los como uso não residencial para fins de zoneamento.
- Esta capacitação a nível estatal tem implicações profundas para mercados como os condomínios de Waikiki e West Maui, onde já estão a avançar projetos de lei a nível municipal que visam a eliminação progressiva de milhares de alugueres em zonas de apartamentos.
Leia mais: Maui Bill 9 se torna lei: o que o decreto final realmente faz e o que vem a seguir
Opiniões de Uvika
- Esta é uma enorme mudança de paradigma. Nos últimos dois anos, a tendência dominante nos EUA tem sido a aprovação de leis de preempção pelas legislaturas estaduais para proteger aluguéis de curto prazo devido às proibições locais das cidades (como visto em Idaho, Indiana e Flórida). O Havaí inverteu esse modelo: o estado aprovou uma lei que concede explicitamente aos condados um interruptor regulador para matar.
- O poder de “amortizar” os aluguéis legais existentes é o detalhe com maior atrito. Historicamente, os operadores que detinham licenças de utilização legais e não conformes eram geralmente protegidos por cláusulas de “antigação” quando as regras de zoneamento mudavam. O SB 2919 elimina essa proteção padrão em nível de estado.
- Para os administradores de propriedades que operam no Havaí, o nível de ameaça regulatória passou oficialmente da Câmara Municipal para os conselhos municipais. Os operadores detentores de licenças legais não devem interpretar o seu estado actual como permanente e podem querer considerar potenciais eliminações locais no seu planeamento de portfólio a longo prazo.
Uvika Wahi é editora da RSU by PriceLabs, onde lidera cobertura de notícias e análises para gerentes profissionais de aluguel de curto prazo. Ela escreve sobre Airbnb, Booking.com, Vrbo, regulamentações e tendências do setor, ajudando gerentes a tomar decisões de negócios informadas. A Uvika também se apresenta em eventos globais do setor, como SCALE, VITUR e Direct Booking Success Summit.
