O sol nasce atrás de edifícios ao longo da Billionaire’s Row na cidade de Nova York em 5 de outubro de 2025, visto de Weehawken, Nova Jersey. (Foto de Gary Hershorn/Getty Images) Gary Hershorn | Corbis News | Getty Images
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A proposta de imposto de Nova York sobre residências secundárias no valor de mais de US$ 5 milhões provavelmente desencadeará batalhas legais custosas sobre como avaliar os imóveis mais caros da cidade, segundo avaliadores e advogados.
O chamado “imposto pied-à-terre” da cidade, anunciado na semana passada pela governadora de Nova York, Kathy Hochul, e pelo prefeito da cidade de Nova York, Zohran Mamdani, imporia um imposto anual sobre imóveis residenciais não primários no valor de mais de US$ 5 milhões. A governadora e o prefeito disseram que a taxa arrecadará cerca de US$ 500 milhões por ano para ajudar a pagar o déficit orçamentário da cidade.
Os funcionários não divulgaram detalhes, incluindo as alíquotas ou a temporização. No entanto, avaliadores imobiliários e advogados disseram que o imposto prepara o terreno para uma grande batalha legal sobre como avaliar imóveis de luxo em um dos mercados mais caros do mundo. Como o sistema de impostos imobiliários antiquado de Nova York subavalia drasticamente as cooperativas e os condomínios, os especialistas disseram que a cidade terá que criar um novo sistema para avaliar residências secundárias de alto padrão.
Entre as perguntas: Caberá ao proprietário ou à cidade definir o valor tributável? Os proprietários de pied-à-terre terão que contratar avaliadores todos os anos para avaliar seus apartamentos? Como a cidade lidará com a enxurrada de desafios legais sobre os valores?
“Os custos administrativos não foram analisados”, disse Jonathan Miller, CEO da Miller Samuel, empresa de avaliação e pesquisa. “Este imposto poderia dar origem a uma nova indústria, onde eu tenho que fazer muitas avaliações.”
O imposto deve fazer parte do orçamento anual do estado e ainda precisa ser aprovado pela legislatura estadual. Enfrenta forte oposição da indústria imobiliária e propostas semelhantes fracassaram no passado. Na quinta-feira, a Citadel criticou Mamdani por visar o CEO Ken Griffin em sua defesa pelo imposto.
Propostas anteriores de impostos pied-à-terre incluíam alíquotas graduadas com base no valor. Uma proposta de 2019, por exemplo, impôs um imposto de 0,5% sobre o valor de um pied-à-terre acima de US$ 5 milhões, 1,5% acima de US$ 10 milhões e 4% acima de US$ 25 milhões.
A imposição de um novo imposto sobre o valor de segundas residências exigirá duas novas formas de verificação pela cidade: não residente e valor. Hochul estima que cerca de 13.000 residências não primárias na cidade de Nova York avaliadas em US$ 5 milhões ou mais estarão sujeitas ao imposto.
Miller disse que 4.146 apartamentos em Manhattan foram vendidos por mais de US$ 5 milhões nos últimos cinco anos. Ele estima que cerca de 70% dos imóveis vendidos por mais de US$ 5 milhões são segundas residências (ou até terceira, quinta ou décima).
Provar a não residência principal deve ser direto, com base nos registros fiscais. Se o proprietário de um imóvel acima de US$ 5 milhões não for residente fiscal da cidade de Nova York, ele estará sujeito à taxa. Aqueles que compram condomínios por meio de LLCs, que provavelmente são a maioria esmagadora dos compradores de alto padrão, podem ser difíceis de identificar. E, como proprietários de segundas residências que alugam para inquilinos de longo prazo podem ser isentos, alguns donos de LLC podem conseguir alugar para si mesmos e possivelmente evitar o imposto, de acordo com especialistas imobiliários.
O maior problema será a valoração. Os impostos sobre bens imóveis são a maior fonte de receita para a cidade de Nova York, representando mais de 40% da receita total de impostos nos últimos anos, de acordo com o Escritório de Orçamento Independente da cidade. No entanto, o sistema de avaliação da cidade valoriza as propriedades muito abaixo de seu valor de mercado. Graças a uma história jurídica complexa que valora certos tipos de imóveis com base em seu valor de aluguel, os valores avaliados dos apartamentos de Nova York muitas vezes são uma fração de seu valor de mercado.
“Os valores avaliados são absurdamente baixos”, disse Robert Pollack, sócio sênior da Marcus & Pollack LLP e especialista em impostos imobiliários de Nova York. “Eles não representam os valores de mercado.”
