Um artigo publicado inicialmente na newsletter Play da CNBC Property com Diana Olick. O Property Play abrange novas e em constante evolução oportunidades para o investidor imobiliário, desde indivíduos até capitalistas de risco, fundos de private equity, family offices, investidores institucionais e grandes empresas públicas. Os laboratórios de ciências da vida, principalmente em biotecnologia e biofarma, viram uma queda massiva na demanda no ano passado após os Institutos Nacionais de Saúde serem forçados a cancelar bilhões de dólares em subsídios de pesquisa. O financiamento do NIH foi severamente cortado pelo governo federal. Dos 10 maiores mercados de ciências da vida rastreados pela JLL, a taxa de vacância agregada foi de 27,4% no primeiro trimestre deste ano, acima de 25,7% durante o mesmo período em 2025. Grandes mercados como Boston e a Bay Area tinham taxas de vacância acima de 30%. No entanto, o setor está começando a se estabilizar. Um relatório separado da CBRE mostra que o investimento em capital de risco em ciências da vida no segundo semestre de 2025 foi o mais forte desde 2022. Além disso, a quantidade de espaço em construção está no seu menor desde 2017. Um relatório da JLL de outubro prevê uma “estabilização gradual do mercado impulsionada pela racionalização do fornecimento em vez de uma recuperação dramática da demanda.” A JLL prevê que as taxas de disponibilidade caiam para aproximadamente 20% até 2030, “supondo uma absorção contínua abaixo da média, combinada com saídas significativas de oferta por meio de vendas por incapacidade e projetos de reutilização adaptativa.” A correção do mercado no espaço, no entanto, foi histórica, de acordo com Travis McCready, chefe de consultoria de locação de indústrias na JLL. E o problema não são apenas os cortes de financiamento. McCready caracterizou a atual situação de sobreoferta como uma combinação de construção sem precedentes combinada com uma mudança fundamental na forma como as empresas de ciências da vida estão usando imóveis. “Toda essa história e toda essa narrativa estão evoluindo em tempo real,” disse McCready. “Nós nos tornamos realmente bons na construção dessa classe de ativos com base na suposição de que tipo de equipamento e tecnologia habilitadora as empresas de biotecnologia precisavam, e então vieram a inteligência artificial e os robôs.” É onde a oportunidade se apresenta. McCready prevê que quase 19 milhões de pés quadrados de espaço de laboratório disponível serão transferidos para outros usos até 2030, mas as empresas e mercados que se adaptarem acabarão mais fortes e competitivos. Essa adaptação vem na arquitetura. A Gensler, a maior empresa de arquitetura do mundo, concluiu recentemente uma iniciativa de pesquisa interdisciplinar de um ano que examinou como a IA, automação e robótica estão remodelando não apenas as operações de laboratório, mas a estratégia imobiliária em si, desde requisitos de infraestrutura e proporções de espaço até a composição da força de trabalho, de acordo com a empresa. “É transformador,” disse Ryley Poblete, líder global de prática em ciências na Gensler. “Para onde estamos indo com a ciência, especialmente com essas novas ferramentas de automação e IA, está mudando completamente a forma como pensamos sobre como você faria o processo.” Poblete apontou para a transformação da chamada área do banco úmido, onde cientistas usam instrumentos para conduzir experimentos. Muitos desses experimentos podem agora ser feitos com IA ou automação, o que significa que conforme a robótica e os computadores entram, os tubos de ensaio saem. Do ponto de vista imobiliário, as empresas estão aprendendo o que as novas tecnologias podem fazer e reavaliando as instalações que têm para informar se um espaço pode ser atualizado. “Isso está acontecendo nos portfólios imobiliários dos grandes clientes, as pessoas que têm campi e ativos,” disse Poblete. As vagas, de acordo com o estudo da Gensler, estão na verdade mascarando um problema de qualidade: Grande parte do inventário vazio de hoje nunca foi verdadeiramente espaço de laboratório “Classe A” para começar. Mesmo que pareça que as necessidades imobiliárias das ciências de laboratório estão diminuindo, há uma crescente discussão sobre que tipo de imóvel de laboratório sobreviverá e terá um desempenho superior no próximo ciclo. “Grandes empresas de biotecnologia e até grandes empresas químicas estão avaliando suas próprias infraestruturas atualmente para realmente validar se valerá a pena levá-las adiante, ou olhar para uma estratégia de consolidação ou uma estratégia de nova construção que reúna esses elementos nos ambientes certos,” disse Poblete. A Gensler está ativamente analisando espaços mais antigos, avaliando as crescentes necessidades de energia e ar para computadores maiores que executam inteligência artificial. Eles também estão verificando se os espaços podem ser modificados para acomodar robótica. Poblete descreveu isso como essencialmente colocar pequenos centros de dados em espaços de laboratório. Claro, eles também precisam ver se a estrutura do prédio pode suportar o peso de todos os novos sistemas. Prédios mais novos, em sua maioria, podem, mas os mais antigos estão em questão. Os espaços estão sendo redesenhados para as máquinas, mas ainda precisa haver algum tipo de ambiente de laboratório criativo onde os cientistas possam validar o que as máquinas estão fazendo. Isso envolve um foco profundo, disse Poblete, o que requer áreas silenciosas, não os espaços de trabalho abertos, muitas vezes mais barulhentos, que são mais populares nos escritórios mais recentes de hoje. E então há o processo colaborativo. Os cientistas não estão mais trabalhando inteiramente sozinhos. Eles estão trabalhando com pesquisadores de IA, engenheiros e designers de processos. “Essas pessoas agora trabalham todas juntas com eles e não separadamente, e isso foi uma grande mudança para a indústria, não apenas de uma perspectiva de ciências da vida, mas de uma perspectiva de química,” disse Poblete. “Quando costumavam se considerar todos heróis cientistas, de certa forma. Agora todo esse movimento de ciência interdisciplinar é – é uma necessidade essencial para você trabalhar com esses parceiros para criar empreendimentos futuros reais.” Poblete apontou para a Genentech como exemplo. A empresa está passando por uma grande expansão de vários anos de seu campus da sede global em Basileia, Suíça. Está investindo mais de 3 bilhões de francos suíços (US$3,82 bilhões) no desenvolvimento do local, incluindo um novo prédio de pesquisa de 72 metros programado para ser concluído em 2029, de acordo com sua empresa mãe, Roche, que afirma que o desenvolvimento tem como objetivo modernizar as instalações de pesquisa e consolidar as funções de P&D.
